2023년 소액임차인 우선변제 받는 최우선변제금 상향 조정

요즘 이슈화되고 있는 전세보증금에 대한 불안함을 조금이나마 덜어드리는 정책으로 정부에서 소액임차인으로 우선변제받을 수 있는 최우선변제금이 상향조정되어 '주택임대차보호법' 일부 개정안 및 시행령 일부개정령안을 발표하였습니다. 개정령안은 2023년 2월 14일에 통과를 했으며 국회동의를 얻어 일부개정안은 2월 28일에 국회를 통과했습니다.

 

소액임차인 최우선변제금 상향

 

우선변제받을 소액 임차인의 범위 상향조정

임차인이 갖추어야 할 소액임차인의 최우선변제권이 성립하기 위한 요건으로는 실거주와 전입 시고 가 완료되어 있어야 합니다. 그리고 임대차 보증금이 소액임차인의 범위에 해당하여야 합니다. 우선 변제받을 소액 임차인의 범위는 부동산 가격의 상승으로 2023년부터 상향조정되었습니다.

 

 

최우선 변제금 상향조정

최우선변제금이란 주택임대차보호법에서 보증금이 소액인 임차인을 보호하기 위하여 선순위근저당권자보다도 먼저 최우선으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 이번 개정으로 보증금 상승추세에 맞추어 최우선변제금이 상향조정되었습니다. 지역 구분으로 최우선 변제대상 임차인의 보증금액을 이전금액에서 일괄적으로 1,500만 원 상향되었고 최우선변제금액 또한 일괄적으로 500만 원 상향 조정되었습니다.

 

 

임차인의 대항력

대항력이란 제삼자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 즉 대항력을 갖추기 위해서는 전입신고 및 점유 그리고 확정일자(임대차거래신고)를 갖추어야 합니다. 이 외에 꼭 알고 계셔야 할 사항은 다가구 주택일 경우 전세, 월세 계약 시 법적으로 하나의 주택이지만 여러 세대가 거주할 수 있습니다. 이 경우 경매가 실행 될 경우 세대별 최우선 변제금을 받을 수 있지 않습니다. 세입자들의 최우선변제금을 모두 합한 금액이 낙찰가격의 1/2를 초과하지 못한다는 기준이 있습니다. 이점 참고하시길 바랍니다.

 

 

집주인이 임차인에게 선순위 보증금등 정보제공의무 강화

임대차 계약 시 임차인이 소유자에게 선순의 보증금등에 관한 정보제공에 관한 동의를 요구할 시 의무적으로 동의를 하도록 개정됩니다. 또한 임대차 계약을 체결하기 전에 소유자가 납세증명서의 제시를 거부하면 임차인이 직접 과세관청에 소유자의 체납 사실을 확인할 수 있게 동의함으로써 집주인의 납세 증명서를 제시할 의무를 대신할 수 있는 규정도 신설되었습니다.

 

 

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최우선 변제권 성립 요건

● 지역구분에 규정한 소액임차인에 해당되어야 합니다.

● 임차인의 권리의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖추어야 합니다.

● 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 받은 경우 소액 임차인에 해당되지 않으면 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제받을 수 있습니다.

● 경매를 통해 받아야 할 임차인이 법원에 보증금에 대한 요구를 하여야 하며 배당 요구 종기일까지 배당요구를 하여야 합니다. 중요한 것은 배당 요구의 종기일까지 대항력을 유지해야 합니다. 배당요구를 신청했다면 주소를 다른 곳으로 옮기거나 살던 짐을 빼지 말아야 합니다.

 

 

최우선변제금 제도는 소액임차인을 위한 것이기에 높은 보증금에 살고 있는 세입자는 혜택이 없고 모든 상황에서 100% 변제되지 않을 수 있습니다. 소액임차인을 보호하는 법이 강화되어서 피해를 입는 임차인이 없는 세상이 왔으면 하는 바람을 가져봅니다.